浙江“以房养老”个案诞生房子扮演了怎样的角色

作者:www.5dtax.com 时间:2018-8-18 0:41:31



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以房养老的话题又一次火了。今年7月初,杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了以房养老反向抵押登记,8月7日,浙江首单以房养老保险发放,这对杭州老夫妻领取到了第一笔养老保险金。而近日,中国银保监会发布通知,在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。

以房养老,就是让老人能够提前兑现房子未来的价值,用于养老并改善老人的生活品质。但众多老人心存疑虑,进度较为缓慢。

那么,在杭州的这个以房养老的案例中,房子究竟扮演了怎样的角色,反向抵押后,其产权又发生了怎样的变化呢?以房养老后每月能多领6000多元这对杭州老夫妻月收入将有万把块住房反向抵押养老保险,是指拥有房屋完整产权的老人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产的处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

陆先生老两口是杭州第一个吃螃蟹的家庭。去年11月,杭州市多部门联合印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》,年龄范围为60周岁(含)至85周岁(含)之间的老人可参与投保。这意味着,陆先生老两口有机会申请以房养老。据了解,为了保障客户的权益,以房养老的保险流程比较严谨,中间还涉及到税务、不动产登记、房管等多个部门;正常投保流程外,还需要对房屋进行评估和保险精算,签约合同后还需要抵押登记和进行合同公证。因此直到今年7月初,陆先生夫妇才顺利办理了这项以房养老反向抵押登记,保险公司也拿到了不动产登记证明,双方终于完成老年人住房反向抵押养老保险的签订。据记者了解,陆老先生已经快80岁了,退休前是普通工薪阶层,老两口的退休金加起来不足4000元,一旦生病住院,经济压力会比较大。而办理以房养老后,夫妻俩还能继续住在房子里,每月能领到6000多元的养老金。这样的话,老两口每月收入达到万元左右,生活会相对宽裕不少。房子产权仍属于老人能出租但无法偷偷卖房很多老人对以房养老心存疑虑的原因,是担心房子产权发生变化,生怕养老金拿了几年会出现变故,到最后钱也拿不到,房子也没了。承保陆老先生两口子以房养老的幸福人寿保险股份有限公司浙江分公司的相关负责人表示,老人办理住房反向抵押养老保险后,并非房子的产权转移到了保险公司,事实上,房子的产权仍属于老人(不动产权证仍在老人手上),只是这时候的房子产权是有限制的所有权。何为有限制的所有权?通俗点解释,老人办理以房养老保险后,如果将房子再进行转让、出借、变卖、抵偿债务、投资、赠与、立遗赠或遗嘱、因离婚或其他民事事项进行财产分割,以及任何形式处分抵押房屋的,保险公司有权立即停止养老保险金的支付。钱报记者从杭州市不动产登记服务中心了解到,进行反向抵押登记后,无论是不动产权证上还是后台的数据库,都会有相应的记录。也就是说,办理以房养老保险后,虽然不动产权证仍在自己手里,但想偷偷转让是不可能的,办不了过户。不过,老人可以将房子进行出租(每次签署的租赁合同期限应在两年以下)。像陆老先生的房子位于上城区近江一带,面积不到40平方米,月租金在4000元左右。办理以房养老后,陆老先生老两口在领取每月6000多元的养老金基础上,还可以将房子出租,再获得4000元的租金收益。以后老两口住养老院,费用也绰绰有余。等到老人百年之后,其继承人仍享有优先赎回权,可以选择偿还养老保险相关费用赎回房屋;如继承人不选择赎回,则保险公司对房产再进行处置,处置所得优先偿还养老保险相关费用,如有剩余归属继承人,如不足则由保险公司承担。其中,养老保险相关费用包括:按50%承担的房屋评估、抵押、公正、律师等费用;保单管理费;在特定期限中保险公司已支付的基本养老保险金额及其利息累积值(按年复利%计算);退保手续费;其他可能发生的费用等。杭州试点半年多咨询的人多,尝试的人少从去年11月杭州成为全国第8个住房反向抵押养老保险试点城市至今,杭州仅陆先生夫妻俩成功办理。住房反向抵押养老保险,主要是为了满足希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的老人。幸福人寿浙江分公司相关负责人解释,来咨询的老人很多,但真正适合办理并且符合所有条件的太少。要办理这项业务,首要条件就是老人的房屋产权必须清晰。该负责人举例,曾经有位孤寡老人来我们公司来咨询,想办这个以房养老的业务,年龄等条件都符合。但是他的不动产权证书上面有3个人的名字,这就涉及到后续可能出现各种复杂的纠纷,所以无法办理。事实上,从以房养老的保险条款来看,要求也颇多。老人与保险公司签订合同时,双方将确定基本养老保险金额,以抵押房产的评估值为基础,同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等,由专业精算师计算,金额一经确定,不能变更。在老人投保期间,碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁,怎么办?老夫妻双方投保,其间若离婚怎么办?老夫妻双方投保,其中一方身故后,养老保险费用有什么变化?……种种情况,合同上都有相关的详细约定。对于很多老人来说,退休工资不高,积蓄也有限,手头最值钱的就是房子。而以房养老,就是盘活老人的房产,使其成为可靠的养老融资途径。除了目前在推广的住房反向抵押养老保险,以房养老还出现过不少其他模式。比如位于萧山的紫荆园养老公寓,2013年推向市场时,主打的就是以房养老概念。其模式是:老人以80万~150万元/套的价格购买房屋使用权,当老年人因病或其他原因需要退房变现时,可随时申请退出,开发商全额返还购房款。不过当时业内对此就有质疑:开发商万一破产,如何保证购房者想要退出时一定能顺利变现?结果一语成谶,2015年紫荆园原开发商资金链断裂,项目烂尾,直到去年由萧山国投接手,并引入开元颐养做配套养老服务,一波三折的紫荆园养老公寓才算是走上正轨。在国内其他城市,也不乏各类以房养老的版本。比如售房养老模式。

2007年,上海市公积金管理中心推出以房自助养老试点,年龄65周岁以上的老人,将产权房的产权卖给市公积金管理中心,交易完成后老人领取一次性资金,公积金管理中心再将房屋租给老人,双方约定好租金,直到老人去世,房子由市公积金管理中心收回。

还有租房养老模式。

2007年北京推出首家养老房屋银行北京寿山福海国际养老服务中心。

老人在保留产权的条件下出租其房屋,自己住在养老院,出租房屋租金归养老院所有。

此外,也有专家呼吁保障性住房养老模式。

即指政府将空巢老人、失独户、鳏寡老人等弱势群体和中低收入老年人纳入保障性住房建设体系,为其提供年老生存期间的物质生活资料和照料服务的养老模式。

  我爱我家市场研究院发布的报告显示,2018年4月,北京二手房网签13673套,环比上升%,网签量创下去年5月至今12个月里的最高值。

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